- Reinvestition von Veräußerungsgewinnen und Rücklagen
- Attraktiver Übertragungsfaktor von rund 393 Prozent
- Prognostizierte Ausschüttungen von 3,2 Prozent p. a. bis hin zu 5,4 Prozent p. a. vor Steuern
- Langfristige Fremdfinanzierung über 30 Jahre
Mit einem Flächenbestand von rund 2,1 Mio. m² (im Jahr 2008), einem durchschnittlichen jährlichen Flächenumsatz von rund 80.000 m² und rund 78.000 Bürobeschäftigten ist Wiesbaden als bedeutender Bürostandort anzusehen. Zwar sind laut einer Konjunkturumfrage der IHK Wiesbaden im Jahr 2008 die Wachstumserwartungen auch hier zurückgegangen, allerdings sind die Werte immer noch höher als im hessischen Durchschnitt. So erreichte Wiesbaden im Geschäftsklima-Index 115 Punkte, während der hessische Durchschnitt bei 110 lag. Der Flächenumsatz in Wiesbaden betrug im Rekordjahr 2007 rund 116.000 m² und ging im Jahr 2008 auf knapp 57.000 m² zurück.
Attraktivster Unternehmensstandort war 2008 die Innenstadt mit rund 28 % des Gesamtflächenumsatzes gefolgt von den Teilmärkten Biebrich, Schierstein und Walluf in der Peripherie mit rund 21 %. Die Leerstandsquote lag Ende 2008 bei rund 175.000 m² (8,3 %), im Laufe des Jahres 2009 wird diese Prognosen zufolge moderat ansteigen.
Die Spitzenmiete auf dem Wiesbadener Büromarkt mit moderater Ausstattung hat sich in der Innenstadt bei EUR 13 je m² pro Monat eingependelt und blieb auch im ersten Halbjahr 2009 weitgehend stabil. Die Durchschnittsmiete in der Innenstadt rangierte Mitte des Jahres 2008 bei EUR 10,26 je m² pro Monat bzw. bei EUR 10,80 je m² pro Monat im Europaviertel. Für den gesamten Markt sank die Durchschnittsmiete von EUR 10,35 je m² pro Monat in der ersten Jahreshälfte 2007 auf EUR 9,87 je m² pro Monat Mitte 2008.
Der Neubau des Justiz- und Verwaltungszentrums Wiesbaden ist ein wichtiger Baustein für die Neuordnung des städtebaulichen Raumes im südöstlichen Umfeld des Wiesbadener Hauptbahnhofs. Es handelt sich hierbei um eine klassische Blockrandbebauung des so genannten Neuen Quartiers. Der Gebäudekomplex besteht aus zwei Bereichen: im Norden das Verwaltungszentrum am Quartiersboulevard und im Süden das Justizzentrum an der Mainzer Straße. Sowohl das Justiz- als auch das Verwaltungsgebäude bestehen aus mehreren Bauteilen: an ein sechsgeschossiges Kopfgebäude schließen sich kammartig jeweils fünf Quergebäude (Seitenflügel) an. Aufgrund der Kammstruktur der beiden Baukörper entstehen zwischen den Seitenflügeln und Verbindungsbauten mehrere kleinere parkähnliche Innenhöfe. Das Parkhaus befindet sich in unmittelbarer Nähe zum Fondsobjekt auf der gegenüberliegenden südlichen Straßenseite der Weidenbornstraße.
Die Grundstücksgröße beträgt insgesamt rund 35.213 m², die vermietbaren Flächen rd. 50.076 m². Zur Immobilie gehören zudem insgesamt 154 Tiefgaragenstellplätze und weitere 507 Parkhausstellplätze.
Die Fondsimmobilie wird im Prognosefall mit einem Objektwert von rd. EUR 128,21 Mio. angesetzt. Dieser Wert entspricht etwa dem 15,81-fachen (Kaufpreisfaktor) der anfänglich prognostizierten Jahresmieteinnahmen nach Fertigstellung der Fondsimmobilie. Der Ankaufspreis entspricht dem durch Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten und beeidigten Sachverständigen zu ermittelnden Verkehrswert im Zeitpunkt der Ausübung des Ankaufsrechts.
Mieter des Justizzentrums ist das Land Hessen. Alle in Wiesbaden ansässigen Gerichte werden hier gebündelt. Rund 650 Angestellte werden im Amts-, Landes-, Verwaltungs-, Arbeits- und Sozialgericht sowie in der Staatsanwaltschaft beschäftigt sein (Mietfläche Büro 33.355 m²; 66,6 % der Gesamtmietfläche (Büro); Laufzeit 01.10.2009 – 30.09.2039; Jahresmiete ca. EUR 5,2 Mio.).
Mieter des Verwaltungszentrums ist die Landeshauptstadt Wiesbaden. Über 600 Bedienstete arbeiten in den unterschiedlichen Bereichen der Wiesbadener Stadtverwaltung (Mietfläche Büro 16.721 m²; 33,4 % der Gesamtmietfläche (Büro); Laufzeit 01.10.2009 – 30.09.2039; Jahresmiete ca. EUR 2,839 Mio.).
Mit einer Beteiligung an dem Fonds Hannover Leasing 195 Vermögenswerte 5 in Höhe von EUR 100.000 kann eine Rücklage gemäß §§ 6b/6c EStG in Höhe von EUR 393.032 (davon entfallen 13,10% auf Grund und Boden und 86,90% auf die Gebäude) übertragen werden. Dies entspricht einem Übertragungsfaktor von 393,03%.
Die prognostizierte laufende Ausschüttung und Schlussausschüttung (vor Steuern) beträgt 3,20% p. a. ansteigend auf 5,40% p. a. und 172,36% im letzten Jahr; bezogen auf das Emissionskapital ohne Agio. Die Ausschüttung erfolgt jährlich, jeweils zum 15. Januar des Folgejahres für das vorangegangene Geschäftsjahr, erstmals am 15. Januar 2010 für das Geschäftsjahr 2009. Die Prognostizierte Gesamtausschüttung (vor Steuern) beträgt 296,96%; bezogen auf das Emissionskapital ohne Agio.
Verkauf: Der prognostizierte Veräußerungserlös für die Fondsimmobilie im Jahr 2039 beläuft sich auf EUR 147.758.739, basierend auf einer prognostizierten Jahresmiete im Jahr 2039 in Höhe von EUR 13.432.613 und einem Verkaufsfaktor in Höhe des rund Elffachen der prognostizierten Jahresmiete im Jahr 2039.
Das Objekt wurde termingerecht am 30.9.2009 an die Mieter übergeben. Das Projekt verläuft bislang planmäßig, die Mieten werden vollständig und pünktlich bezahlt. Alle im Emissionsprospekt beschriebenen offenen Verträge konnten mittlerweile abgeschlossen werden. Die zweite Tranche der langfristigen Finanzierung wurde sogar etwas günstiger eingedeckt als kalkuliert. |
Geschlossene Fonds
